Чертёж квартиры с размерами нужен не только дизайнеру. Он нужен, когда вы согласуете перепланировку, продаёте жильё, заказываете кухню на заказ или просто хотите понять, влезет ли диван в простенок. И почти всегда выясняется одно и то же: чертежа нет. Есть мятая ксерокопия из папки с документами, есть PDF от застройщика непонятного года, есть картинка с сайта ЖК — и ни одного документа, на который можно опереться.
Разберём шесть рабочих способов добыть чертёж своей квартиры: три официальных (техпаспорт БТИ, выписка из ЕГРН, план застройщика) и три «полевых» (замерщик, самостоятельный обмер, скан телефоном). По каждому — что именно вы получите на руки, сколько ждать, сколько стоит и есть ли у документа юридическая сила. А в конце — что делать с готовым чертежом, если цель не бумажка для чиновника, а понимание, как квартира будет выглядеть после ремонта: room-gpt.ru умеет строить визуализацию прямо по загруженной планировке, но об этом ниже и коротко — статья не про это.
Сразу оговорка по терминам. В обиходе «чертёж квартиры», «план квартиры», «планировка» и «техпаспорт» — синонимы. В документообороте это четыре разные вещи, и подмена одного другим стоит людям месяцев хождений. Начнём с неё.
Техпаспорт, поэтажный план и экспликация: в чём разница
Поэтажный план — графика, экспликация — таблица площадей, техпаспорт — папка, куда входит и то и другое
Поэтажный план — это собственно графика. Чертёж помещения в масштабе: контуры стен и перегородок, дверные и оконные проёмы, санузлы, вентканалы, размеры в сантиметрах, номера комнат. Именно это большинство людей и имеет в виду, когда говорит «мне нужен чертёж квартиры».
Экспликация — текстовое приложение к плану. Таблица, где каждому номеру помещения с чертежа соответствует строка: назначение (жилая, кухня, коридор, санузел), площадь, иногда высота потолка. Без экспликации план — просто картинка: непонятно, что считается жилой площадью, а что подсобной.
Технический паспорт — это папка целиком. В неё входят и поэтажный план, и экспликация, и общие сведения об объекте: адрес, год постройки, материал стен и перекрытий, инвентарный номер, характеристики благоустройства, сведения о собственнике. Техпаспорт составляется по результатам технической инвентаризации — то есть кто-то физически выезжал и обмерял помещение либо документ собран по архивным данным инвентаризации.
Технический план — четвёртый документ, который путают с техпаспортом чаще всего. Это не бумага «для себя», а электронный документ кадастрового инженера, который подаётся в Росреестр для постановки на кадастровый учёт или для внесения изменений после перепланировки. Заказать техплан «просто посмотреть размеры» бессмысленно: он делается под конкретное регистрационное действие.
Практический вывод: если вам нужна графика с размерами и больше ничего — заказывайте поэтажный план с экспликацией, он дешевле полного техпаспорта. Если документ идёт в согласование перепланировки — нужен именно технический паспорт, потому что он прямо назван в законе (об этом в разделе про юридическую силу).
Способ 1. Технический паспорт БТИ
Техпаспорт БТИ: слева поэтажный план в масштабе, справа сведения об объекте и печать бюро
Классический путь. Бюро технической инвентаризации хранит архив обмеров по большинству домов советской и постсоветской застройки, и если ваш дом в базе — документ выдадут по архивным данным, без выезда техника.
Что получите: поэтажный план квартиры в масштабе с проставленными размерами, экспликацию помещений, общие сведения о доме. Документ на бланке, с печатью учреждения.
Сроки и цена. Ориентироваться удобнее всего на прайс московского ГБУ МосгорБТИ — он открытый и в регионах цены обычно ниже. По состоянию на 2026 год технический паспорт квартиры там стоит от 4 066,66 ₽ при сроке до 7 рабочих дней; для квартир до 100 м² это фиксированная цена, свыше — добавляется 8,14 ₽ за каждый «лишний» квадратный метр поэтажного плана и 305 ₽ за каждую страницу экспликации начиная со второй. Отдельно можно взять только поэтажный план с экспликацией — 3 782 ₽, тоже до 7 рабочих дней, для квартир и нежилых помещений площадью до 350 м². В регионах и цены, и сроки свои: где-то БТИ муниципальное, где-то работает через МФЦ, где-то функции инвентаризации переданы коммерческим организациям с аккредитацией.
Отдельный пункт, про который почти никто не знает: архивная копия. Если техпаспорт на квартиру когда-то делали (а по домам до 2013 года его делали почти всегда), можно заказать не новый документ, а копию из архива — в МосгорБТИ это 442 ₽ за лист для объектов до 100 м². Для задачи «мне нужны размеры комнат, чтобы нарисовать планировку» этого достаточно, а разница в деньгах десятикратная. Минус ровно один: архивный план отражает состояние на дату последней инвентаризации, а не сегодняшнее.
Есть ещё узкая, но полезная позиция — технический паспорт зонирования. Он нужен владельцам новостроек со свободной планировкой, где стен внутри физически нет: документ фиксирует границы функциональных зон (где по проекту дома допустимы кухня, санузел, жилая зона) и линейные размеры по факту обмера. В МосгорБТИ это 12 403,34 ₽; если последнее обследование объекта было больше года назад, потребуется ещё и выезд — 13 216,66 ₽ для квартиры до 100 м². Дорого, но без этого документа в свободной планировке невозможно легально решить, где ставить мокрые зоны.
Юридическая сила: высокая. Техпаспорт — тот документ, который у вас спросят при согласовании перепланировки, при переводе помещения в нежилой фонд, часто при ипотеке и оценке.
Способ 2. Выписка из ЕГРН с планом расположения на этаже
В выписке из ЕГРН графика есть, но это план этажа с контуром квартиры, а не поэтажный план с размерами комнат
Второй официальный источник — Единый государственный реестр недвижимости. Форма выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах, утверждённая приказом Росреестра от 04.09.2020 № П/0329, предусматривает отдельный раздел с планом расположения помещения на этаже. То есть графика в выписке есть — но не та, которую многие ожидают.
Что получите: схему помещения на плане этажа. Контур квартиры с указанием сторон, положение относительно соседних помещений и лестничной клетки, площадь по данным реестра. Внутренних перегородок с размерами каждой комнаты там, как правило, нет — это не поэтажный план БТИ, а кадастровая схема. Для задачи «понять конфигурацию и общую площадь» подходит; для задачи «начертить расстановку мебели» — нет.
Сроки и цена. Здесь важная развилка. Собственник может получить онлайн-выписку по своему объекту в личном кабинете на Госуслугах бесплатно и буквально за пару минут — но в ней нет графической части, только текстовые сведения. Чтобы получить выписку с планом, нужна полная платная версия. По данным на 2026 год электронная выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах обходится физлицу примерно в 580 ₽, бумажная — около 920 ₽; электронную отдают в срок до трёх дней, бумажную — до пяти рабочих. Тарифы Росреестр периодически индексирует, поэтому итоговую сумму видно на этапе оплаты в заявлении, и ориентироваться лучше на неё, а не на статьи.
И ещё одна тонкость, из-за которой потом расходятся цифры. Площадь помещения в ЕГРН считается в пределах внутренних поверхностей стен — это прописано в приложении № 2 к приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. То есть в реестровую площадь не входит то, что «съели» стены, но входит всё, что внутри контура. Сравнивать эту цифру с площадью из ДДУ или с тем, что намерил замерщик по чистовой отделке, нужно с поправкой на методику, иначе кажется, что кто-то ошибся.
Юридическая сила: высокая, но узкая. Выписка доказывает право и характеристики объекта. Как рабочий чертёж для проектировщика она не годится.
Способ 3. План от застройщика в новостройке
План объекта долевого строительства — обязательное приложение к ДДУ: он уже у вас на руках
Если квартира куплена по договору долевого участия, чертёж у вас уже есть — просто лежит в договоре. Часть 4 статьи 4 закона № 214-ФЗ прямо требует, чтобы ДДУ содержал план объекта долевого строительства: графическое отображение взаимного расположения частей помещения и местоположения квартиры на этаже. Это не рекламная картинка с сайта, а приложение к договору с размерами.
Что получите: проектную планировку с размерами по осям и проектными площадями комнат. Обычно в PDF — либо в сканированном договоре, либо в личном кабинете покупателя на сайте застройщика. Отдельно у службы клиентского сервиса можно запросить планировку в лучшем разрешении, иногда отдают и в DWG.
Сроки и цена: бесплатно и сразу. Это ваш экземпляр договора.
Где ловушка. План застройщика — проектный, а не фактический. Реальные стены встают с допусками, штукатурный слой в проекте не учтён, вентблоки и стояки иногда смещают на этапе строительства. После приёмки квартиры фактические размеры почти всегда отличаются от проектных на сантиметры, а по площади квартиры расхождение бывает и в десятые доли метра — именно поэтому в ДДУ прописывают порядок доплаты или возврата при изменении площади.
Юридическая сила: это документ отношений с застройщиком. Для согласования перепланировки понадобится всё равно техпаспорт или техплан по факту.
Способ 4. Обмерный план от замерщика
Обмерный план делают на объекте: лазерный дальномер, штатив, планшет с чертежом
Самый точный вариант из всех — и единственный, который отражает квартиру такой, какая она есть сегодня, со всеми штукатурками, коробами и кривизной.
Что получите: обмерный чертёж в электронном виде (DWG и PDF) — контуры всех стен и перегородок с толщинами, оконные и дверные проёмы с привязками, высоты потолков в нескольких точках, положение стояков, радиаторов, вентканалов, электрощита, иногда развёртки стен. Это тот документ, с которого начинает работу любой нормальный дизайнер и любая мебельная фабрика при заказе встроенной мебели.
Сроки и цена. Замер типовой квартиры занимает от полутора до трёх часов, чертёж отдают через один-три дня. Цены на рынке разбегаются сильно, потому что под словом «обмер» продают две разные услуги. Просто выезд с измерением и черновой схемой на рынке стартует примерно от 10 ₽ за квадратный метр — но это, по сути, полевые записи. Полноценный обмерный план, вычерченный проектировщиком, на профильных площадках вроде Профи.ру начинается ориентировочно от 100 ₽ за квадратный метр, и многие исполнители держат минимальную стоимость выезда, так что за однушку 40 м² вы всё равно заплатите фиксированный минимум, а не 4 000 ₽ по формуле. Проверяйте, что именно входит в цену: чертёж в DWG или картинка, есть ли развёртки стен, включены ли высоты потолка в нескольких точках.
Юридическая сила: нулевая. Обмерный план — рабочий документ, а не официальный. В администрацию с ним не пойдёшь. Зато для ремонта он ценнее всех перечисленных выше.
Способ 5. Самостоятельный обмер лазерной рулеткой
Схему рисуют от руки заранее, а цифры записывают сразу у нужной стены — не отдельным списком
Бесплатно, если дальномер уже есть, и в пределах трёх-четырёх тысяч рублей, если покупать бытовую модель. Точность приборов начального уровня — порядка 1,5–2 мм на дистанции до 20–50 метров (у той же Bosch GLM 50 в паспорте заявлено 1,5 мм), чего для квартиры избыточно много: строительные допуски всё равно больше.
Что получите: собственный эскиз с размерами. Юридической силы никакой, зато полный контроль и возможность перемерить любой узел в любой момент.
Порядок действий, который экономит переделки.
- Нарисуйте от руки схему квартиры до всяких измерений. Кривовато, не в масштабе — неважно. Задача схемы в том, чтобы у каждой стены появилось место, куда записать цифру.
- Обмерьте периметр каждой комнаты по часовой стрелке, всегда от одного угла и всегда в одном направлении. Замеры вразнобой — главная причина того, что план потом не сходится.
- Меряйте каждую стену в трёх уровнях: у пола, на высоте примерно 1,2 м и под потолком. В панельных домах разница в полтора-два сантиметра между низом и верхом — обычное дело, и если вы заказываете шкаф во всю стену, знать про это лучше заранее.
- Запишите высоту потолка минимум в четырёх точках — по углам комнаты. Стяжка редко бывает идеальной.
- Привяжите проёмы. Для каждой двери и каждого окна нужны три числа: расстояние от угла комнаты до края проёма, ширина проёма, расстояние от второго края до следующего угла. Сумма этих трёх должна совпасть с длиной стены — это встроенная проверка.
- Зафиксируйте всё, что торчит: вентшахты, короба, выступы стояков, ниши, подоконники, радиаторы, электрощит, выводы воды и канализации. Каждый объект — с двумя привязками к ближайшим углам и с собственными габаритами.
- Измерьте обе диагонали комнаты — об этом отдельно ниже.
Записывайте прямо на схеме, у соответствующей стены, а не отдельным списком в заметках. Список цифр без привязки к чертежу через сутки превращается в бесполезный набор чисел.
Диагонали и проверка на прямоугольность
Если диагонали не равны, комната не прямоугольная — и шкаф во всю стену встанет с клином
Это тот шаг, который отличает обмер от «померил стены». Прямоугольных комнат в жилом фонде почти не бывает: в панельных домах углы уходят на градус-полтора, в старом фонде — сильнее, а после неаккуратной штукатурки бывает что угодно.
Проверка простая: измерьте обе диагонали помещения — от угла до противоположного угла. Если комната действительно прямоугольная, диагонали равны. Разница до сантиметра — норма жизни, её можно игнорировать. Разница в два-три сантиметра означает, что комната на самом деле трапеция или ромб, и планировать шкаф-купе во всю стену без учёта этого нельзя: он либо не встанет, либо между ним и стеной останется клин.
Если диагонали разошлись, есть второй способ понять, какой именно угол «поехал», — правило египетского треугольника. От вершины угла отложите по одной стене 60 см, по другой 80 см, поставьте метки и измерьте расстояние между ними. У прямого угла получится ровно 100 см. Больше — угол тупой, меньше — острый. Метод школьный, но он работает, требует только рулетки и карандаша и позволяет локализовать проблему, а не просто зафиксировать, что «что-то не сходится».
Полученные цифры имеет смысл сразу перенести в цифру — не ради красоты, а ради контроля. В любом бесплатном онлайн-планировщике вы вводите длины стен и мгновенно видите, замкнулся контур или нет. Если контур не замыкается — где-то ошибка в замере, и лучше узнать об этом, пока вы ещё в квартире с рулеткой в руках, а не через неделю.
Типовые ошибки обмера
Ошибки повторяются от квартиры к квартире, и все они дешёвые в предотвращении и дорогие в исправлении.
- Замер от плинтуса. Лазер упирается в плинтус, а не в стену, и каждая стена становится короче на пару сантиметров. Меряйте выше плинтуса или снимайте его на участке замера.
- Замер по обоям, а планирование по бетону. Если предстоит снимать отделку, записывайте, какой слой уйдёт: старая штукатурка плюс обои легко дают 2–4 см на сторону, то есть до 8 см по ширине комнаты.
- Один замер на стену. Стены не параллельны. Три уровня — минимум.
- Игнор дверных откосов. Ширина проёма в чистовой отделке и в черновой — разные числа. Для заказа дверей нужны обе.
- Округление «в удобную сторону». 2 см на каждой стене превращаются в 8 см по периметру, и кухонный гарнитур перестаёт вставать в нишу.
- Отсутствие диагоналей. Самая частая. План выглядит идеальным, мебель по нему не встаёт.
- Съёмка планировки на телефон вместо чертежа. Фотография чужого плана из подъезда или из объявления — не источник размеров. Масштаб на ней неизвестен.
Способ 6. Скан телефоном: LiDAR и фотограмметрия
Скан телефоном даёт геометрию за минуты, но критичные размеры всё равно перепроверяют рулеткой
Самый новый способ и самый непредсказуемый по результату. Смартфоны с лидаром — из массовых это iPhone линейки Pro начиная с 12-го поколения и часть iPad Pro — умеют строить облако точек помещения и на его основе автоматически собирать план. Приложения вроде magicplan или Polycam за проход по квартире распознают стены, проёмы и мебель и отдают планировку, которую можно экспортировать в PDF или в формат для CAD.
Что получите: черновой план с размерами за 10–20 минут на квартиру. По оценкам самих разработчиков и независимых обзоров, точность сканирования лидаром смартфона достаточна для эскизных задач и недостаточна для геодезической точности — то есть для прикидки расстановки мебели годится, для изготовления встроенного шкафа по размерам без контрольного замера рулеткой — нет.
Сроки и цена: минуты; базовые функции обычно бесплатны, экспорт в нормальные форматы почти везде в платной подписке. Оплата зарубежных подписок из России — отдельный квест, это стоит учитывать заранее.
На Android-смартфонах лидара в массовых моделях нет, там работает фотограмметрия — сборка модели по множеству фотографий. Она заметно капризнее к освещению и к пустым однотонным стенам, которых в свежекупленной квартире как раз большинство.
Юридическая сила: нулевая. Это инструмент для себя.
Практичная схема, которая закрывает и скорость, и точность: пройти квартиру сканером, получить готовую геометрию, а потом лазерной рулеткой перепроверить пять-шесть критичных размеров — длины стен, куда встаёт мебель, ширины проёмов и диагонали. Расхождения обычно находятся, и находятся быстро.
Почему план БТИ не совпадает с реальностью
Официальный план отвечает на вопрос «что зарегистрировано», рулетка — «что построено»
Это самая частая претензия к официальным чертежам: заказал документ, приложил рулетку — не сходится. Причин ровно четыре, и все они системные.
Отделка. Инвентаризация могла проводиться, когда квартира стояла в черновой отделке или вообще в бетоне. Слой штукатурки и финишной отделки съедает от 1,5 до 3 см на каждую сторону, а в старом фонде с выравниванием кривых стен бывает и 5 см. По ширине комнаты это уже 3–6 см разницы. Кто-то один при этом не «ошибся» — просто мерили разные поверхности.
Разные методики подсчёта площади. Площадь в ЕГРН считается в пределах внутренних поверхностей стен по приказу № П/0393. Площадь в ДДУ считалась по проекту. Замерщик мерит фактическую чистовую поверхность. Три числа, три методики, все корректные.
Самовольные изменения. Снесённая кладовка, перенесённая перегородка между комнатой и кухней, объединённый санузел, заложенный дверной проём — если это делали до вас и не согласовывали, план БТИ показывает исходное состояние, а квартира выглядит иначе. Обнаружить такое лучше до сделки или до ремонта, а не при подаче документов.
Возраст документа. Архивный поэтажный план 1998 года — это состояние 1998 года. С тех пор дом мог пережить капремонт, замену стояков, переустройство мест общего пользования.
Правило простое: официальный план отвечает на вопрос «что зарегистрировано», обмерный — на вопрос «что построено». Для чиновника нужен первый, для ремонта — второй. Если расхождение между ними больше нескольких сантиметров и объясняется не штукатуркой, а другой конфигурацией стен — вы столкнулись с неузаконенной перепланировкой, и это уже вопрос из следующего раздела.
Когда чертёж квартиры нужен по закону
Перепланировка и переустройство. Часть 2 статьи 26 Жилищного кодекса перечисляет, что собственник подаёт в орган согласования: заявление по утверждённой форме, правоустанавливающие документы, проект перепланировки, технический паспорт помещения, а в отдельных случаях — согласие членов семьи нанимателя и заключение органа охраны памятников. Технический паспорт назван в этом перечне прямо, пунктом 4. Без него заявление просто не примут. Что именно относится к перепланировке, а что можно менять без согласования, мы разбирали в отдельном материале, а порядок согласования — ещё в одном.
С 1 апреля 2024 года порядок завершения перепланировки изменил Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ. Теперь после работ собственник прикладывает технический план перепланированного помещения, уполномоченный орган в срок не более 30 дней утверждает акт приёмочной комиссии, а сама перепланировка считается завершённой со дня внесения сведений об изменениях в ЕГРН. То есть закончить ремонт и «забыть дооформить» больше не получится: до записи в реестре юридически ничего не произошло.
Последствия самовольной перепланировки описаны в статье 29 ЖК РФ. Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок. Если этого не сделать, суд вправе принять решение о продаже жилья с публичных торгов, а для нанимателя по соцнайму — о расторжении договора найма. Сохранить изменённое состояние суд тоже может — если не нарушены права других граждан и нет угрозы жизни и здоровью. Плюс административный штраф по статье 7.21 КоАП РФ: для граждан от 2 000 до 2 500 ₽ (сумма символическая, но она не отменяет обязанность всё вернуть или узаконить).
Ипотека. Формально банк требует не техпаспорт, а отчёт об оценке — но оценщик выезжает на объект и сверяет фактическую планировку с документами. Обнаруженная неузаконенная перепланировка попадёт в отчёт, и дальше начинается разговор с банком: часть кредиторов отказывает, часть требует узаконить в согласованный срок, часть соглашается при неконструктивных изменениях. Поэтому свежий поэтажный план перед подачей заявки — способ узнать о проблеме первым.
Продажа. Для регистрации перехода права техпаспорт не нужен: сделку регистрируют по выписке из ЕГРН. Но покупатель с ипотекой всё равно приведёт оценщика, а покупатель без ипотеки всё чаще просит поэтажный план сам — рынок стал внимательнее. Продавать квартиру с неучтёнными изменениями можно, но это либо торг вниз, либо срыв сделки на этапе одобрения.
Перевод в нежилой фонд, объединение квартир, работы с несущими конструкциями — везде техпаспорт и проект обязательны, и там уже нужен не совет из статьи, а проектная организация с допуском.
Что делать с чертежом дальше
Интерфейс room-gpt.ru: загружаете план или фото, выбираете режим и стиль, получаете визуализацию
Добыть план — половина дела. Дальше он превращается либо в расстановку мебели, либо в дизайн-проект, либо в визуализацию. У нас на канале про это есть два подробных разбора: как превратить план от застройщика в готовый интерьер и пошаговая визуализация комнаты по чертежу — там весь процесс с обводкой стен, окнами и рендером. Если коротко: план загружается в room-gpt.ru, вы обводите контур одной комнаты, отмечаете проёмы и получаете фотореалистичный рендер пустого помещения, а потом примеряете на него стиль. Удобнее всего делать это с телефона прямо в мессенджере — бот RoomGPT в Max работает без установки приложения, новым пользователям дают две генерации бесплатно.
Важно понимать границу: визуализация не заменяет чертёж. Она отвечает на вопрос «как это будет выглядеть», а не «сколько тут сантиметров». Порядок правильный — сначала размеры, потом картинка. Наоборот не работает.
Частые вопросы
Можно ли получить чертёж квартиры бесплатно?
Полноценный — нет. Бесплатны только два варианта: план из вашего же договора долевого участия, если квартира в новостройке, и собственный обмер, если у вас есть чем мерить. Бесплатная онлайн-выписка из ЕГРН на Госуслугах собственнику доступна, но графической части в ней нет — план идёт только в платной версии.
Кто может заказать техпаспорт на квартиру?
Собственник или его представитель по доверенности. Если собственников несколько, обратиться может любой из них, предоставив свои документы — согласие остальных не требуется. Понадобится паспорт и документ, подтверждающий право (выписка из ЕГРН или свидетельство).
Есть ли у техпаспорта срок годности?
Формального срока действия у самого документа нет, но организации, которые его запрашивают, обычно хотят видеть свежий — как правило, не старше пяти лет либо оформленный после последней инвентаризации. Кроме того, если после выдачи паспорта в квартире что-то меняли, документ перестаёт соответствовать реальности, и это уже вопрос не срока, а достоверности.
Чем поэтажный план отличается от технического плана?
Поэтажный план — это графика из архива технической инвентаризации, документ «на бумаге для человека». Технический план — электронный документ кадастрового инженера для Росреестра, он нужен, чтобы внести изменения в кадастровый учёт, например после перепланировки. Разные документы, разные исполнители, разные цели.
Что делать, если по документам одна планировка, а в квартире другая?
Сначала понять, что именно изменено и затрагивает ли это несущие конструкции и мокрые зоны. Если изменения в принципе согласуемые — заказывать проект и идти узаконивать. Если нет (перенос санузла на жилую площадь соседей снизу, вмешательство в несущие стены) — придётся возвращать в исходное состояние. Самостоятельно оценивать «нормально это или нет» по статьям в интернете рискованно: решает орган согласования по проекту.
Насколько точен план, который телефон строит по лидару?
Для эскиза достаточно, для изготовления мебели по размерам — нет. Разумный режим — сканировать телефоном ради быстрой геометрии, а критичные размеры (стены под мебель, ширина проёмов, диагонали) перепроверять лазерной рулеткой вручную.
Нужно ли заказывать обмерный план, если есть свежий техпаспорт?
Если предстоит серьёзный ремонт со встроенной мебелью — да. Техпаспорт фиксирует юридическое состояние объекта, обмерный план фиксирует фактическую геометрию со всеми отклонениями. Один документ не заменяет другой, они про разное.
С чего начать
Если задача формальная — перепланировка, ипотека, спор — начинайте с БТИ: поэтажный план с экспликацией дешевле полного техпаспорта, а если дом старый, сначала проверьте, есть ли архивная копия. Если задача практическая — ремонт, мебель, расстановка — не тратьте деньги на официальные бумаги: возьмите лазерную рулетку, обмерьте квартиру по порядку выше, обязательно снимите диагонали и перенесите результат в цифру. Если ремонт серьёзный и цена ошибки высокая — закажите обмерный план у проектировщика, это единственный документ, который показывает квартиру такой, какая она есть.
И держите в голове главное расхождение: официальный план говорит, что зарегистрировано, а рулетка — что построено. Совпадать они не обязаны.
